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二手房市场分化 惠城成交量下滑短期不会有大突破

2019-08-30 08:40:07 作者:蒋奇政 来源:南方都市报 我要评论0条)  分享到:
【文章摘要】1-6月份,全市共销售二手房20016套、237.2万平方米,同比分别上浮16.4%和13.1%,主要增长亮点在博罗和惠东市场,分别上涨42.2%和36.1%,而惠城出现1.7%的下滑。

虽然1-6月交易数据同比上扬,但5月份至今,惠州二手房市场的风向标惠城区交易数据有明显下滑趋势。

惠州市住建局的统计数据显示,1-6月份,全市共销售二手房20016套、237。2万平方米,同比分别上浮16。4%和13。1%,主要增长亮点在博罗和惠东市场,分别上涨42。2%和36。1%,而惠城出现1。7%的下滑。

南都记者调查获悉,5月份之后,惠城区二手房交易市场就开始下滑,表现在交易溢价空间增大、二手笋盘放盘量明显增加、交易时间延长,且大部分中介经纪公司的主营业务是卖新房。

业内观察人士指出,新房市场下行,众多楼盘打折促销,对二手房市场冲击较大;投资客以及本地客户锐减也让二手房市场的议价空间增大,呈现出供大于求的局面。

A 上半年二手房成交20016套 博罗和惠东同比增四成左右

近期,惠州市住建局发布数据,1-6月全市二手房累计交易20016套、237.2万平方米,比2018年同期累计交易的17190套、209.6万平方米分别上涨16.4和13.1%。

上半年全市二手房交易保持稳健的上扬态势,但主要增长区域则是博罗和惠东市场,博罗市场成交2668套,比2018年同期上涨42.2%,惠东市场上半年二手房交易2689套,同比上涨36.1%。

市区组团仅惠阳有1。4%的增幅,仲恺、大亚湾区域都出现了不同程度的下滑,惠州二手房交易占比超过4成的惠城区出现了1。7%的下滑。

惠州众筹房产负责人黄华分析,官方的数据和市场的走向比较契合,博罗区域超过4成的增长,主要来自于惠博沿江路片区,“去年下半年开始,惠博沿江路的部分项目达到交易年限,交易开始井喷,3月-5月,这一片区的高铁北站和北站新城的概念,契合粤港澳大湾区的背景,很多外来投资客以及本地部分刚需换房客群,都转向惠博沿江路片区,加上价格比惠州城区的新房便宜一半,性价比让该片区成交量取胜。”

世联行惠湾片区总经理程笑认为,惠东上半年二手房交易活跃,主要受外省投资客以及上半年新货供应不足的影响,华润、碧桂园、金融街这些大盘的生活氛围比较好,配套也做起来了,“二手交易以小公寓居多,总价也控制得比较好。”

B 新房市场客户减少 二手房议价空间加大

和新房市场一样,惠城区年后至今的二手房市场,也有明显的轨迹可寻。春节之后,随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布,新房市场随即火爆,3月份大批外省客户进入惠州,惠州新房市场、二手房市场出现井喷式增长,但是4月底之后,新房市场逐渐下行,外省客撤退让市场降温,二手房市场也同样如此。

惠州资深二手中介经纪人梁晓鹏表示,是大湾区的战略让新房市场火爆的同时,也催热了二手房市场,但5月份之后,热潮慢慢散去。

惠州中原地产的统计数据显示,1-5月,惠城区二手房过户累计5004套,同比下滑2.45%,和市住建局的数据相差不大。中原地产战略研究中心相关负责人认为,下滑的主要原因是惠州新房供应量大,对二手房市场有明显的抑制作用。5月之后,新房供应放量,客户选择性增多,在一定程度上也影响了客户对二手房市场的态度。

外省客撤退,本地客观望情绪浓郁的时候,惠州城区二手房市场也有了明显的下行反馈。

南都记者走访发现,江北销售较好的鼎峰国汇山周边,一位中介表示,5月份之后,报价在走低,而且还可以议价。“89平方米的小三房5月份之前报价大约是140万元,7月份报价低于130万;116平方米此前报价175万至180万元,8月成交160多万元。”

江北另一个项目瑞嘉大厦,5月份之前,40平方米的公寓报价在48万元上下,但8月份报价降至40万-42万。

一些大户型的价格让步更严重。水悦龙湾一套166平方米的江景房,现在报价205万,可以议价,5月份前报价是245万。

部分业界人士认为,暑期对于二手房的交易影响比较大。惠州方正地产负责人郑臣钏表示,8月份尤其明显,很多客户带小孩外出了,暑期是淡季。

惠州众筹房产负责人黄华说,惠城区的二手房交易,主要集中在江北、金山湖、水口片区。90平方米以上户型的交易套数增加,说明换房的需求开始在二手房市场集中释放,“二手房市场也有了明显的分化,客户变少了,盘多了,选择面变广,交易时间拉长了。”

南都记者结合中原地产的统计数据发现,上半年惠城区成交的二手房中,90-120平方米户型占比25%,120-144平方米户型占比15%,144平方米以上户型成交占比12%,90平方米以下户型占比48%。

预测:配套齐全的二手房 价格相对比较坚挺

市住建局的数据显示,截至8月惠城区有676家中介机构,7962人次纳入管理,涵盖近九成从业人员。但是南都记者采访发现,中介的主要业务并非二手房交易业务,而是新房上客佣金收入,尤其是新中介更是如此。

金山湖一位中介门店营业经理表示,现在惠州中介门店6成收入是新房上客佣金,4成为二手交易,“二手交易收入是养团队,新房佣金才是利润,二手交易的周期长,盘客时间也长。”

在新房市场出现分化的同时,二手房交易也出现了分化。黄华表示,整体来说,价格比较坚挺、销售较好的二手房都有优质的学位或者配套齐全,或者是大品牌开发商,“购房者在购房时,会对同一区域多个楼盘做横向、纵向对比,对区域地段、生活便捷度、周边配套、社区文化、物业管理等因素进行综合比对。”

中原地产的统计数据显示,上半年,雅居乐白鹭湖、中信凯旋城、名流印象、中信水岸城的二手房交易超过100套。

江北的万科金域华庭、鼎峰国汇山、奥林匹克花园,水口的上观国际,金山湖片区的朗琴湾、方直君御、中洲中央公园,东平的东湖花园等都是片区二手交易的重点楼盘。

惠州资深地产经纪人梁晓鹏表示,5月份之后,新房市场打折促销多,导致二手房市场价格倒挂,溢价空间比较大;与此同时,放盘的人多了,而需求没有明显增加,加上贷款政策对二手房限制较多,导致二手房市场下行。预计8月到年底,惠州的二手房市场不会出现较大波动,价格和成交量也不会有大的突破,“如果新房市场走势,一直下行,二手房交易的量价也会出现大滑坡。”


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